I – Trata-se de apelação interposta por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CAIXA de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Teresópolis – Rio de Janeiro, que julgou parcialmente procedente o pedido “com fundamento no art. 487, I, do CPC, apenas para reconhecer que a responsabilidade da CEF pelas cotas condominiais executadas tem como termo final a notificação realizada em 12/08/2020. Sem custas (Artigo 7º da Lei nº 9.289/96).”
II - Compete à Caixa Econômica Federal representar ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente, o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, na qualidade de gestora desse fundo, por força do art. 2º, § 8º, e art. 4º, vi, ambos da lei nº 10.188-2001.
III - Deve ser afastada a alegação de ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal nos autos da execução de título extrajudicial de cotas condominiais, uma vez que o imóvel atinente ao débito em questão foi objeto de doação com encargo, no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, a um particular. Apesar da celebração do supracitado contrato, o negócio jurídico não foi averbado na matrícula do imóvel, cuja certidão imobiliária aponta que o bem permanece com o fundo de arrendamento residencial - FAR, representado pela referida empresa pública.
IV - Todas as obrigações que decorrem pura e simplesmente do direito de propriedade (em razão da coisa) são propter rem e, ao contrário das obrigações em geral, não surgem por força do acordo de vontades, mas sim em razão de um direito real dentre aqueles previstos no artigo 1.225 do Código Civil: propriedade, penhor, anticrese, usufruto, servidões, uso, habitação, assim como, enfiteuse.
V - A responsabilidade pelo pagamento das parcelas das taxas condominiais (principal e acessórios), anteriores à aquisição do imóvel, é do proprietário do imóvel, pois é titular do domínio. Portanto, também nos casos em que a aquisição da propriedade for obtida em consequência da alienação fiduciária em garantia, as dívidas existentes em relação àquele bem imóvel passam a ser de responsabilidade de quem o adquiriu.
VI – No que tange à alegação da apelante de que o condomínio possuía inequívoca ciência da titularidade do imóvel, coaduno com o juízo a quo quando destaca:
“No presente caso, a doação documentada no contrato juntado no evento 1.3 não foi registrada na matrícula do imóvel (evento 34.2). A CEF comprovou ter notificado o condomínio acerca da doação do imóvel apenas em 12/08/2020 (evento 1.7), após a rejeição da exceção de pré-executividade oposta nos autos da execução (eventos 81 e 90 dos autos n. 5000412-62.2019.4.02.5115). Nesse contexto, a CEF não pode se esquivar das cotas condominiais vencidas antes da notificação do condomínio. Em relação às parcelas vencidas após 12/08/2020, contudo, deve ser afastada a responsabilidade da CEF.”
VII – Portanto, sabendo-se que a taxa de condomínio se relaciona a uma obrigação de natureza propter rem, isto é, obrigação vinculada à própria coisa, respondendo o proprietário pelas dívidas que recaiam sobre o imóvel, bem como que a propriedade dos bens imóveis se transfere mediante o registro (artigo 1.245 do Código Civil), correta a execução ajuizada em desfavor de ambos.
Conforme relatado, trata-se de apelação interposta por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CAIXA de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Teresópolis – Rio de Janeiro, que julgou parcialmente procedente o pedido “com fundamento no art. 487, I, do CPC, apenas para reconhecer que a responsabilidade da CEF pelas cotas condominiais executadas tem como termo final a notificação realizada em 12/08/2020. Sem custas (Artigo 7º da Lei nº 9.289/96). Em atenção ao princípio da causalidade, condeno a Embargante ao pagamento de honorários advocatícios em favor do Embargado, os quais fixo no importe de R$1.000,00 (mil reais), valorados mediante apreciação equitativa, nos termos do art. 85, §8º, do CPC. Referida verba deverá ser acrescida no valor do débito principal, para todos os efeitos legais (Artigo 85, §13, do mesmo Código). Traslade-se cópia da presente para os autos da ação principal. Prossiga-se com o curso da Execução, com a intimação da exequente para atualizar o cálculo dos valores devidos, limitando-o às parcelas vencidas até 12/08/2020. Havendo interposição de recurso tempestivo, dê-se vista à parte contrária para contrarrazões e, posteriormente, encaminhem-se os autos ao Egrégio TRF da 2ª Região com as nossas homenagens. Oportunamente, dê-se baixa na Distribuição e arquivem-se os presentes autos. P.I.”
A controvérsia no presente feito consiste em verificar se correta a sentença, que julgou parcialmente procedente o pedido, condenando a Caixa Econômica Federal a pagar as cotas condominiais executadas, tendo como termo final a notificação realizada em 12.08.2020.
Ressalte-se, de início, que todas as obrigações que decorrem pura e simplesmente do direito de propriedade (em razão da coisa) são propter rem e, ao contrário das obrigações em geral, não surgem por força do acordo de vontades, mas sim em razão de um direito real dentre aqueles previstos no artigo 1.225 do Código Civil: propriedade, penhor, anticrese, usufruto, servidões, uso, habitação, assim como, enfiteuse.
A taxa de condomínio possui a natureza de obrigação propter rem, sendo dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, nos termos do inciso I do art. 1.336 do atual Código Civil.
Ressalte-se que a responsabilidade pelo pagamento das parcelas das taxas condominiais (principal e acessórios), anteriores à aquisição do imóvel, é do proprietário do imóvel, pois é titular do domínio. Portanto, também nos casos em que a aquisição da propriedade for obtida em consequência da alienação fiduciária em garantia, as dívidas existentes em relação àquele bem imóvel passam a ser de responsabilidade de quem o adquiriu.
Conforme estabelecido no artigo 1.345 do Código Civil, “O Adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
Sobre o tema:
"AGRAVO REGIMENTAL - RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA -TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO - CERCEAMENTO DE DEFESA -AUSÊNCIA - REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO -IMPOSSIBILIDADE - SÚMULA 7/STJ - DETENTOR DA POSSE DO IMÓVEL -PREQUESTIONAMENTO - INEXISTÊNCIA - SÚMULAS 282 E 356 DOSUPREMO TRIBUNAL FEDERAL - RESPONSABILIDADE - PROPRIETÁRIODO IMÓVEL - DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA -DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.1.- A convicção a que chegou o Acórdão recorrido no tocante à ausência de cerceamento de defesa decorreu da análise do conjunto fático-probatório, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz da Súmula 7 desta Corte.2.- A questão relativa à quem estava na posse do imóvel no período a que se refere a ação de cobrança, não foi objeto de debate no Acórdão recorrido, carecendo do necessário prequestionamento viabilizador do Recurso Especial. Tampouco foram interpostos Embargos de Declaração para sanar eventual omissão. Incidentes as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal.3.- Esta Corte possui entendimento firmado no sentido de que o legítimo proprietário de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, por se tratar de obrigação propter rem. Precedentes.4.- Não houve a comprovação da divergência, conforme as exigências contidas nos arts. 541, parágrafo único, do CPC e 255 do RISTJ, em razão da ausência de similitude fática com os paradigmas confrontados, nos quais o promitente-comprador responde pelo pagamento das cotas condominiais relacionadas ao período em que imitido na posse do imóvel; situação não reconhecida pelo Acórdão recorrido no presente caso.5.- A agravante não trouxe nenhum argumento capaz de modificar a conclusãodo julgado, a qual se mantém por seus próprios fundamentos.6.- Agravo Regimental improvido."
(STJ. AGRESP 201301345810, SIDNEI BENETI, STJ - TERCEIRA TURMA, DJEDATA:08/10/2013)
“AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO - COTAS CONDOMINIAIS - ADQUIRENTE - ARREMATANTE - OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
I - A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que o arrematante de imóvel em condomínio é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação.
II - Recurso Especial provido.”
(STJ. RESP 200800683800, SIDNEI BENETI, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:18/06/2010.)
CIVIL. AÇÃO REGRESSIVA. COTAS CONDOMINIAIS PAGAS PELOADQUIRENTE DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TERMO INICIALDO PAZO PRESCRICIONAL. ARTIGO 206, §5º, I, CC-2002. APELAÇÃODESPROVIDA.
1. Todas as obrigações que decorrem pura e simplesmente do direito de propriedade (em razão da coisa) são propter rem e, ao contrário das obrigações em geral, não surgem por força do acordo de vontades, mas sim em razão de um direito real dentre aqueles previstos no artigo 1.225 do Código Civil de 2002: propriedade, penhor, anticrese, usufruto, servidões, uso, habitação, enfiteuse etc. 2. A responsabilidade pelo pagamento das parcelas das taxas condominiais (principal e acessórios), anteriores à aquisição do imóvel, é do proprietário do imóvel, pois é titular do domínio 3. Segundo o disposto no artigo 189 do CC-2002, “Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206”. Já o artigo 206, § 5º, inciso I, dispõe prescrever em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, dispositivo que, conforme já decidido pelo eg.STJ, aplica-se à cobrança de cotas condominiais.4. Cinge-se a questão em fixar o termo inicial do prazo prescricional para cobrança judicial, em ação regressiva, de valores pagos pela parte autora a título de cotas condominiais, na qualidade de proprietária de imóvel, correspondente ao período em que este pertencia à CEF.5. A partir da data do adimplemento da obrigação que, em consulta ao site do TJRJ, na movimentação processual da ação de cobrança ajuizada pelo Condomínio em face do ora Apelado (nº 2006.061.006010-8), foi cumprida em abril/2011, surgiu para o Apelado, na qualidade de credor, a pretensão de demandar judicialmente em face da CEF a satisfação do seu direito regressivo relativo ao período em que o imóvel àquela pertencia.6. Surgida a pretensão autoral em abril/2011, e ajuizada a presente demanda em setembro/2013, por certo não restou transcorrido o lapso prescricional quinquenal previsto no art. 206, §5º, I do CC-2002.7. Apelação da CEF desprovida.
(TRF 2ª Região. AC 201351011347045, Desembargador Federal ALUISIO GONCALVES DECASTRO MENDES, TRF2 - QUINTA TURMA ESPECIALIZADA, E-DJF2R -Data::15/10/2014.)
No caso em tela, insurge-se a apelante acerca da r. sentença que entendeu como devida a responsabilidade da Caixa Econômica Federal pelas cotas condominiais, fixando como termo final a notificação realizada em 12.08.2020. Outrossim, alega na ata juntada na ação originária (Evento 1 - Ata 6), verifica-se que o condômino do imóvel objeto da ação de execução compareceu a assembleia geral realizada no dia 14.11.2017, sendo que nesta data o imóvel já havia sido doado pela referida empresa pública, havendo, portanto, a demonstração de que o condomínio possuía ciência inequívoca acerca da titularidade do imóvel.
Contudo, no que tange à alegação da apelante de que o condomínio possuía inequívoca ciência da titularidade do imóvel, coaduno com o juízo a quo quando destaca:
“No presente caso, a doação documentada no contrato juntado no evento 1.3 não foi registrada na matrícula do imóvel (evento 34.2). A CEF comprovou ter notificado o condomínio acerca da doação do imóvel apenas em 12/08/2020 (evento 1.7), após a rejeição da exceção de pré-executividade oposta nos autos da execução (eventos 81 e 90 dos autos n. 5000412-62.2019.4.02.5115). Nesse contexto, a CEF não pode se esquivar das cotas condominiais vencidas antes da notificação do condomínio. Em relação às parcelas vencidas após 12/08/2020, contudo, deve ser afastada a responsabilidade da CEF.”
Apesar da celebração do supracitado contrato, o negócio jurídico não foi averbado na matrícula do imóvel, cuja certidão imobiliária (Evento 01, ESCRITURA3 do processo de origem) aponta que o bem permanece com o FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR, representado pela Caixa Econômica Federal - CEF. Assim, sabendo-se que a taxa de condomínio se relaciona a uma obrigação de natureza propter rem, isto é, obrigação vinculada à própria coisa, respondendo o proprietário pelas dívidas que recaiam sobre o imóvel, bem como que a propriedade dos bens imóveis se transfere mediante o registro (artigo 1.245 do Código Civil), correta a execução ajuizada em face de ambos.
Nesse sentido, colacionam-se os seguintes julgados:
APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ADJUDICADO PELA CEF. OCUPAÇÃO POR TERCEIROS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PROPRIETÁRIO RESPONDE PELA DÍVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS COMPATÍVEIS COM AS RESPECTIVAS SUCUMBÊNCIAS.
I - O proprietário do imóvel responde pelo pagamento de cotas condominiais em atraso, mesmo nos casos em que o imóvel se encontra ocupado por terceiros, haja vista a natureza propter rem da obrigação, ressalvando-se o direito regressivo em face do ocupante.
II - Honorários advocatícios compatíveis com a proporcionalidade das respectivas sucumbências.
III - Recursos de Apelação e Adesivo não providos.
(TRF-2 - AC: 200651010165710, Relator: Desembargadora Federal FATIMA MARIA NOVELINO SEQUEIRA, Data de Julgamento: 24/08/2011, OITAVA TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: 31/08/2011)
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO ATUAL. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. REGISTRO IMOBILIÁRIO.
1. Tratando-se de despesas condominiais, tem-se há muito sedimentado, tanto na doutrina, como na jurisprudência, que se está diante da denominada obrigação propter rem.
2. Uma vez operada a transmissão da propriedade, as respectivas dívidas porventura existentes, atreladas ao imóvel, acompanharão o bem, passando a ser devidas pelo novo proprietário. Assim, o débito decorre, como já afirmado, da propriedade real, encontrando-se o adquirente sub-rogado na respectiva obrigação em virtude da transferência imobiliária.
3. Da atenta análise da certidão de registro imobiliário acostada aos autos (fls. 132/135 - R.13/125.104), é possível vislumbrar que o imóvel em questão foi transmitido, por venda, a Hélio Amaro de Souza em 10 de agosto de 2007, estando alienado fiduciariamente, mas, em 04 de janeiro de 2017, consolidou-se em favor da credora fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, face não haver o fiduciante HÉLIO AMARO DE SOUZA efetuado o pagamento de débito em atraso.
4. Em nosso sistema jurídico, somente o registro tem o condão de transferir a propriedade imobiliária. É esta, aliás, a inteligência que se extrai dos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil.
5. É incontroverso que a Caixa Econômica Federal foi imitida na posse do bem (conforme registro imobiliário de fls. 132/135), mas, por outro lado, não há prova de que o imóvel tenha sido transferido em favor do arrematante informado nas fls. 146/147, com o indispensável registro no cartório de imóveis. Portanto, permanece sob a responsabilidade da CEF o pagamento das contribuições condominiais, na forma do dispositivo legal transcrito.
6. Apelação não provida.
(TRF-3 - Ap: 00025537720134036100 SP, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, Data de Julgamento: 28/11/2017, PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: e-DJF3 Judicial 1 DATA:11/12/2017)
PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DA PROPRIETÁRIA PELO PAGAMENTO. ADJUDICAÇÃO. APELAÇÃO IMPROVIDA.
1. Nos autos, é certo que a apelante adjudicou o imóvel, conforme se vê da certidão de fls. 09/10. A propriedade foi adquirida por adjudicação, em 20 de maio de 2004 e os débitos cobrados nesta ação abrangem o período de abril de 1995 a janeiro de 2007.
2. Sendo assim, incontestável que a CEF é a proprietária do imóvel e, consequentemente, a responsável pelo adimplemento das cotas condominiais relativamente a tal imóvel no período posterior a abril de 2004, por se tratar de ação ajuizada diretamente ao antigo proprietário do imóvel e de possuir natureza propter rem.
3. A taxa de condomínio possui a natureza de obrigação propter rem, isto é, trata-se de obrigação vinculada à própria coisa, respondendo o atual proprietário pelas dívidas que recaiam sobre o imóvel, independentemente da data em que passou a deter a sua posse.
4. Apelação improvida.
(TRF-3 - AC: 00057315320074036000 MS, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, Data de Julgamento: 24/04/2017, QUINTA TURMA, Data de Publicação: e-DJF3 Judicial 1 DATA:02/05/2017)
Portanto, não merece prosperar a tese recursal. Isso, pois, como já exposto, as taxas condominiais são dívida pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito. Cuida-se de obrigações propter rem, que aderem e acompanham a coisa.
Majorado em 1% o valor dos honorários do advogado fixados na origem a título de “honorários recursais”, nos termos do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil de 2015 (“§ 11. O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento”).
Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação.