Conheço da apelação, porque presentes os pressupostos legais de admissibilidade.
A questão em discussão consiste em verificar se há ilegalidade nas cláusulas pactuadas no contrato de financiamento imobiliário de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH firmado entre o apelante e a CEF, no valor de R$237.600,00, com juros efetivos de 8,8500% ao ano e submetido ao Sistema de Amortização Constante - SAC, método, no qual tanto as parcelas quanto o saldo devedor são reduzidos de forma gradativa.
A incidência do Código de Defesa do Consumidor sobre o contrato em exame (Súmula nº 297 do STJ) não afasta o mutuário, ora apelante, do ônus de demonstrar os fatos constitutivos de seu direito. No caso concreto, não se evidenciou qualquer irregularidade imputável à Caixa Econômica Federal. Desse modo, a interpretação do contrato deve observar a convenção firmada entre as partes, a qual possui força normativa, nos termos do art. 421 do Código Civil, ressalvadas as hipóteses de vício que comprometa sua validade, nulidade de cláusulas ou violação dos requisitos essenciais à produção dos efeitos jurídicos almejados.
O Parecer Técnico anexado à petição inicial e ao recurso utilizou o método de amortização SAC-GAUSS (sistema linear) que é distinto do que foi contrato, de modo que não pode ser imposto à instituição financeira e nem utilizado para analisar a regularidade dos valores das prestações.
No que se refere à capitalização de juros, de acordo com a Súmula nº 539 do STJ: "é permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada". Além disso, o STF reconheceu a constitucionalidade do art. 5º da MP nº 2.170-2001 (RE nº 592.377/RS – Tema 33).
No caso dos autos, há previsão expressa sobre o método de amortização (item C5) e sobre a taxa de juros aplicável (item C7), de modo que não há qualquer impeditivo para a capitalização dos juros.
Ademais, a alegação de que a taxa de juros excede a média de mercado revela-se genérica e desprovida de demonstração concreta. Ressalte-se, contudo, que a eventual fixação de juros em patamar superior à média praticada pelo mercado financeiro, por si só, não configura abusividade, haja vista tratar-se de parâmetro indicativo e não de limite vinculante a ser obrigatoriamente observado.
No mesmo sentido:
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO . TAXA DE JUROS REMUNERATÓRIOS CONTRATADA. ABUSIVIDADE. AUSÊNCIA. ORIENTAÇÃO FIRMADA NO RESP N . 1.061.530/RS. 1 . De acordo com a orientação adotada no julgamento do REsp. 1.061.530/RS, sob o rito do art . 543-C do CPC/73, "é admitida a revisão das taxas de juros remuneratórios em situações excepcionais, desde que caracterizada a relação de consumo e que a abusividade (capaz de colocar o consumidor em desvantagem exagerada - art. 51, § 1º, do CDC) fique cabalmente demonstrada, ante as peculiaridades do julgamento em concreto." 2. Prevaleceu o entendimento de que a taxa média de mercado apurada pelo Banco Central para cada segmento de crédito é referencial útil para o controle da abusividade, mas o simples fato de a taxa efetiva cobrada no contrato estar acima da taxa média de mercado não significa, por si só, abuso . Ao contrário, a média de mercado não pode ser considerada o limite, justamente porque é média; incorpora as menores e maiores taxas praticadas pelo mercado, em operações de diferentes níveis de risco. Foi expressamente rejeitada a possibilidade de o Poder Judiciário estabelecer aprioristicamente um teto para taxa de juros, adotando como parâmetro máximo o dobro ou qualquer outro percentual em relação à taxa média. 3. O caráter abusivo da taxa de juros contratada haverá de ser demonstrado de acordo com as peculiaridades de cada caso concreto, levando-se em consideração circunstâncias como o custo da captação dos recursos no local e época do contrato, a análise do perfil de risco de crédito do tomador e o spread da operação . 4. A redução da taxa de juros contratada pelo Tribunal de origem, somente pelo fato de estar acima da média de mercado, em atenção às supostas "circunstâncias da causa" não descritas, e sequer referidas no acórdão - apenas cotejando, de um lado, a taxa contratada e, de outro, o limite aprioristicamente adotado pela Câmara em relação à taxa média divulgada pelo Bacen (no caso 30%) - está em confronto com a orientação firmada no REsp. 1.061 .530/RS. 5. Agravo interno provido.
(STJ - AgInt no AREsp: 1493171 RS 2019/0103983-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 17/11/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2021).
No tocante à taxa de administração, consigna-se que é legítima a sua cobrança, desde que prevista no contrato. Leia-se:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULAS ABUSIVAS. INEXISTÊNCIA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. SEGURO. VENDA CASADA. NÃO CONFIGURAÇÃO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. MANUTENÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional de contrato de financiamento imobiliário firmado com a Caixa Econômica Federal – CEF. O apelante pleiteava a revisão do contrato de financiamento celebrado com a CEF, em razão da existência de abusividade contratual, bem como a repetição do indébito dos valores pagos em excesso, além da restituição da taxa de administração e dos valores decorrentes da venda casada de seguro.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) verificar a existência de cláusulas abusivas que justifiquem a revisão do contrato de financiamento imobiliário; (ii) determinar se houve a capitalização indevida de juros, caracterizando anatocismo; e (iii) analisar a legalidade da cobrança de taxa de administração e da contratação do seguro.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A gratuidade da justiça, concedida na fase de conhecimento, estende-se às demais fases processuais, salvo revogação posterior, o que não ocorreu nos autos.
4. O indeferimento de prova pericial não caracteriza cerceamento de defesa quando a questão envolve apenas matéria de direito e os elementos constantes dos autos são suficientes para o julgamento.
5. A revisão contratual pelo Poder Judiciário apenas se justifica em casos de descumprimento ou ilegalidade, o que não se verifica no presente caso, uma vez que as cláusulas contratuais são claras e não apresentam abusividade.
6. O Sistema de Amortização Constante (SAC) não caracteriza anatocismo, pois não há incorporação de juros ao saldo devedor. A evolução da dívida demonstra que os juros não superam o valor das prestações e que as amortizações são sempre positivas.
7. As instituições financeiras não estão sujeitas à limitação dos juros remuneratórios prevista na Lei de Usura, sendo necessária prova concreta da abusividade da taxa contratada, ônus do qual não se desincumbiu o apelante.
8. A cobrança da taxa de administração é legítima, desde que prevista contratualmente, não havendo vedação legal à sua exigência.
9. A contratação do seguro habitacional não configura "venda casada", pois é exigida pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o apelante não comprovou ter apresentado alternativa recusada pela instituição financeira.
10. Configurados os requisitos do art. 85, §11, do CPC, é devida a majoração dos honorários advocatícios em 1% sobre o valor da condenação, observada a gratuidade de justiça deferida ao apelante.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso desprovido.
(TRF - 2ª região. 5ª Turma Especializada. AC 5001305-50.2023.4.02.5006. Relator: Desembargador Federal Mauro Souza Marques da Costa Braga. Data de julgamento: 07/05/2025).
Na hipótese, a cláusula 3.2 prevê expressamente que uma das tarifas a serem pagas mensalmente é a Tarifa de Administração de Contrato Mensal - TA.
De acordo com o Tema 54 do STJ: "é necessária a contratação do seguro habitacional no âmbito do SFH. Contudo, não há obrigatoriedade de que o mutuário contrate o referido seguro diretamente com o agente financeiro, ou por seguradora indicada por este, exigência esta que configura "venda casada", vedada pelo art. 39, I, do CDC".
Em que pese o autor/apelante afirmar que houve irregularidade na contratação do seguro, não foi demonstrado que à época da contratação havia uma proposta mais vantajosa feita por outra seguradora, que atendesse às exigências do SFH ou a negativa da instituição financeira em aceitar uma seguradora distinta da apresentada. Ao contrário, consta no contrato a possibilidade de livre escolha pelo mutuário.
Nessa linha:
ADMINISTRATIVO. SFH. REVISÃO DO CONTRATO. CDC. TAXA DE JUROS. SEGURO HABITACIONAL. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
1. Apelação Cível interposta por fiduciantes em face da Sentença que julgou improcedente a pretensão autoral, que objetivava a revisão do contrato de financiamento imobiliário firmado com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e a repetição em dobro dos valores pagos a título de seguro habitacional e taxa de administração.
2. A relação jurídica firmada entre as partes é de consumo, como preleciona o art. 3º, §2º, do CDC e ratificado pelo STJ em seu verbete sumular nº 297. Contudo, o fato de ser uma relação de consumo, não é, por si só, passível de autorizar a mitigação do princípio pacta sunt servanda de modo imediato.
3. Necessidade da demonstração de fatos supervenientes que tenham alterado, substancialmente, as circunstâncias sobre as quais se assentou a negociação.
4. A Segunda Seção do STJ no julgamento do REsp nº 1.061.530/RS (tema 25) pelo rito dos recursos repetitivos, firmou a tese de que é possível a fixação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano nos contratos de mútuo bancário submetidos ao CDC, porque a simples estipulação de juros acima deste percentual não configura abusividade.
5. No caso concreto, tanto a prevista no contrato quanto a efetivamente incidente, são inferiores a 12% ao ano, o que afasta a alegação de abusividade pautada simplesmente no percentual avençado.
6. Os Apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar que as taxas de juros contratadas são superiores à taxa média de mercado à época da celebração do negócio jurídico, o que também afasta a abusividade alegada.
7. No âmbito do SFH, é necessária a contratação do seguro habitacional. Contudo, não há obrigatoriedade de que o mutuário contrate o referido seguro diretamente com o agente financeiro, ou por seguradora indicada por ele. Caso haja essa exigência, resta configurada a “venda casada”, vedada pelo art. 39, I, do CDC.
8. Os Apelantes não comprovaram nos autos que solicitaram proposta de outra seguradora, com as mesmas coberturas, e que houve demonstração da recusa da CEF em acolher a referida proposta.
9. A cobrança da taxa de administração, por si só, não gera ilegalidade. Os Apelantes foram devidamente informados sobre a cobrança da taxa de administração e não trouxeram aos autos elementos que corroborem a sua alegação de ilegalidade da cobrança.
10. Recurso desprovido.
(TRF - 2ª Região. 6ª Turma Especializada. AC 5004714-53.2022.4.02.5108. Relator: Desembargador Federal Reis Friede. Data de julgamento: 05/07/2024).
Dessa forma, não verificada qualquer irregularidade no contrato em questão, a sentença de improcedência deve ser mantida.
Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO aos recursos de apelação e majorar os honorários advocatícios para 11% sobre o valor atualizado da causa, ficando sua exigibilidade suspensa, em razão da gratuidade de justiça deferida nos autos.