Conforme relatado, trata-se de apelação contra sentença que, em sede de processo sob o rito comum, julgou parcialmente procedentes os pedidos para "condenar a CEF a cancelar/baixar o gravame do contrato nº 101880000103 (hipoteca), sobre a unidade residencial, apartamento nº 201 da Rua Coronel Veiga, nº 908, Petrópolis/RJ, no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária no valor de R$100,00(cem reais), até o limite de R$5.000,00 (cinco mil reais), sem prejuízo de posterior majoração; 2) condenar a CEF ao pagamento de compensação por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada autor, atualizados conforme manual de cálculos da Justiça Federal".
Compulsando os autos, verifica-se que, em 28/05/2019, os autores arremataram em leilão o imóvel situado à Rua Coronel Veiga, n.º 980, apto 201, Valparaíso, Petrópolis/RJ, objeto de contrato de alienação fiduciária junto à CEF.
Alegam que, mesmo tendo cumprido com todas as obrigações e pagamentos relativos à arrematação, ainda não conseguiram registrar o imóvel porque a instituição financeira não providenciou a baixa da hipoteca do imóvel.
Figuravam como devedores fiduciários Cristina Sacramento Magalhães e Ellen Cândido Correa e, por meio do processo de extinção de condomínio n.º 0002599-87.2014.8.19.0042, o imóvel foi arrematado pelos autores.
A apelante, na qualidade de credora hipotecária do imóvel, após requerer habilitação de crédito e informar o valor total da dívida (R$ 61.932,00), recebeu o referido montante (evento 1, outros 12, fls. 02/05).
Ocorre que, como já salientado, a instituição financeira não providenciou a baixa da hipoteca do imóvel arrematado pelos autores.
Quanto à responsabilidade pela baixa do gravame que recai sobre o bem, verifica-se que a mesma é da CEF, visto que o gravame hipotecário garantiu crédito titularizado pelo citado agente financeiro, não havendo que se falar em ausência de interesse de agir.
Dessa feita, compete ao agente financeiro averbar, no cartório de registro de imóveis competente, os atos posteriores à consolidação da propriedade fiduciária em nome da credora.
Quanto à incidência dos arts. 1.499 a 1.501 do Código Civil, é cediço que a arrematação extingue a hipoteca, operando-se a sub-rogação do direito real e transferindo-se o bem ao arrematante.
Ocorre que há duas particularidades no presente caso, quais sejam: o imóvel em questão é objeto de alienação fiduciária em garantia e os arrematantes tentaram registrar o imóvel com a carta de arrematação, contudo, não obtiveram êxito, justamente em razão de não haver o cancelamento da propriedade fiduciária, emitido pela credora fiduciária. Confira-se (evento 1, outros 9):
Os autores comprovaram o requerimento para obtenção do ofício de baixa da hipoteca, nos autos do processo n.º 0002599-87.2014.8.19.0042, mas a instituição financeira não disponibilizou o documento (evento 1, outros 13).
Foi, então, proferida decisão no seguinte sentido (evento 1, outros 13, fl. 08):
"1) Fls. 540-543: inviável a adoção das providências mencionadas, pois a CEF não é parte neste feito. Deverão os interessados ingressar com as medidas que julgarem cabíveis em face da CEF, em demanda própria;
2) Sem prejuízo do que vai acima, os advogados habilitados pela CEF nestes autos deverão ser intimados para, em 48h, comprovara baixa da hipoteca."
Nesse contexto, os demandantes ajuizaram a presente demanda.
A apelante afirma que não possui mecanismo interno para cumprir com o determinado, pois o sistema da instituição financeira não está parametrizado para liberar o documento para contratos nos quais houve arrematação de terceiros, e que o arrematante poderá apresentar a carta de arrematação e a notificação/intimação (ou outra peça judicial que comprove a anuência da CAIXA/Credor) para solicitar a baixa do gravame do contrato em tela perante o cartório de registro.
Ocorre que os autores, mesmo apresentando a carta de arrematação, não conseguiram registrar o imóvel.
Daí porque compete ao agente financeiro averbar, no cartório de registro de imóveis competente, os atos posteriores à consolidação da propriedade fiduciária em nome da credora.
Ademais, como salientado na sentença:
"O erro cometido pela CEF consiste na omissão em averbar, no cartório de registro de imóveis competente, os atos posteriores à consolidação da propriedade fiduciária em nome da credora, condição sine qua non, nos termos do art. 27 da Lei n° 9.514/1997, para que haja subsequente aquisição do imóvel por terceiros.
Como se sabe, a propriedade fiduciária consolidada não pode ser considerada plena, pois não confere ao fiduciário poderes irrestritos de ação. Não há possibilidade, por exemplo, de o credor simplesmente ficar com o bem para si em pagamento da dívida, pois a mencionada lei obriga a realização de leilão para venda e consequente satisfação do crédito, com a devolução ao fiduciante de eventual valor remanescente.
Trata-se, portanto, de propriedade resolúvel, especialmente considerando os direitos do devedor fiduciante à ciência acerca das datas, horários e locais dos leilões e à preferência na aquisição do imóvel até a data da realização do segundo leilão (art. 27 da Lei n° 9.514/1997). Por conseguinte, quando o devedor não exerce o direito de preferência, antes da aquisição por terceiros, revela-se imprescindível a averbação, na matrícula do imóvel, dos atos que conferem ao credor a propriedade plena do bem.
(...)
Contudo, como a Caixa Econômica Federal não efetuou a necessária averbação - salta aos olhos a procedência do pedido de regularização registral, a ser por ela providenciada diretamente junto ao cartório competente (o Registro Geral de Imóveis-RGI da Cidade de Petrópolis-RJ), mediante a entrega da documentação faltante e pagamento dos correspondentes emolumentos."
No que se refere à multa diária estabelecida na sentença, nada mais é do que um instrumento para a efetividade do cumprimento da decisão judicial, que incidirá no caso de descumprimento do preceito contido na decisão.
A multa arbitrada revela-se conveniente para fins de compelir a apelante ao cumprimento da obrigação de fazer, já que a parte autora não pode ser mais prejudicada pela inércia da CEF.
Ademais, o Juízo de origem limitou a multa a R$ 5.000,00 (cinco mil reais), sem prejuízo de posterior majoração.
Por fim, quanto ao dano moral, assiste razão à apelante.
Na hipótese em comento, levando-se em consideração que a indenização por danos morais tem a finalidade de amenizar a angústia injustamente causada, ainda que evidentes os aborrecimentos, inexiste nos autos demonstração de situação que aponte ter decorrido maiores consequências que não a própria frustração que lhe é inerente.
Embora inegáveis os transtornos advindos da não liberação do gravame na matrícula do imóvel, o caso presente não ultrapassa os meros incômodos inerentes à vida cotidiana, impassível de indenização.
Em conclusão, decido por reformar parcialmente a sentença para julgar improcedente o pedido de indenização a título de danos morais, mantendo os demais termos da sentença.
Tendo em vista que somente foi acolhido o pleito referente à obrigação de fazer, tendo sido rejeitado o pedido de indenização a título de danos morais, cada parte foi vencedora e vencida, devendo ser aplicada ao caso a regra contida no art. 86, caput do CPC.
Deste modo, condeno os demandantes ao pagamento de metade das custas e a 10% sobre o valor atualizado da causa a título de honorários advocatícios devidos à ré, observada a gratuidade de justiça concedida aos autores.
Condeno a CEF ao pagamento de metade das custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa.
Em face do exposto, voto no sentido de dar parcial provimento à apelação, reformando parcialmente a sentença.